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虽然不能在公开场合透露中央的机密,但这不妨碍金帅从经济的角度阐述房地产过热所带来的问题。
“苏老是商场的老前辈,想必你也知道十七世纪三十年代,发生在荷兰的郁金香狂潮吧?”
虽然苏润生没有读过多少年书,但并不代表他没有一颗敏锐的头脑,如果他要是个傻瓜的话,是不可能在短短的几十年里,把华润集团从一个小作坊发展到香港最大的企业。
对于金帅讲的郁金香狂潮,苏润生自然很清楚是怎么一回事,当时荷兰各阶层的人,几乎将其资产全部用于购买郁金香,一个从前不值几毛钱的郁金香球茎,竟然达到与一辆新马车等值的地步,事后看来,当然觉得这是一件很愚蠢的事情,但在当时人们却认为,不加入这个市场是个大傻瓜。
在现在的市场经济下,像郁金香之类的东西已很难出现和引发泡沫经济,虽然我们国家前些年也出现一阵君子兰热,但由于其影响力比较小,并没有对金融造成很大的冲击。但是,股票和房地产却最容易出现泡沫,这主要来自于人们的炒作,其造成的危害更大,甚至可以说泡沫是房地产的易发症,具体表现为地价和房价不合理的持续上涨,其上涨的速度远远超过经济增长的速度。
就拿花都市来说,去年的经济增长率只有百分之十二,但土地的价格和房价却分别上长了百分之三十七和四十一,这显然是很不合理的。
房地产泡沫形成的原因归纳起来主要有两个,一个是群体的非理性预期,第二是过度的投机和炒作,这两者之间有时是相辅相成的,其中非理性预期是形成房地产泡沫的基础。
金帅用了十几分钟的时间,向苏润生详细阐述了房地产泡沫形成的原因,以及泡沫破灭后带来的危害性,他的扎实的金融理论基础,给所有在场的人留下了很深的印象。
“房地产泡沫的危害性不乏历史教训,上个世纪九十年代的日本就是一个很好的例子。土地价格由于稀缺,和市场需求无限的拉动,加上投机和炒作,使土地价格几十倍甚至是上百倍的飞涨,后来地价暴跌,房地产市场崩溃,遗留下来的坏账高达六千亿美元,至今日本的经济依然没有恢复过来,这一次世界经济危机就更能说明了这一点。”
苏润生频频点头:“你刚才说的是日本,如果我们国家房地产泡沫破灭后,又会怎么样呢?”
“金融和经济是一种相辅相成的关系,如果把国家财富比作一座楼房的话,金融就是基础。我在哈佛上学的时候,就专门研究过这方面的问题,房地产泡沫破灭后,带来的危害性是不分国界的。如果我们国家的房地产泡沫破灭,人们的资产将严重缩水,从而导致购买率下降,国民经济将陷入可怕的衰退状态,再加上我们国家的金融体系非常脆弱,一悼地产泡沫破灭,就会引发更多的不良贷款,甚至会出现严重的金融危机,从而导致大批企业破产倒闭。”
苏润生脸色微变:“怎样才能解决这个问题呢?”
“根据我的研究发现,我们国家的房地产开发商主要资金来源为银行贷款,目前房地产业的平均负债率已经达到了可怕的百分之八十五以上,所以我们可以断定,一悼地产泡沫破灭,势必会引起严重的经济危机。至于如果避免这种情况的产生,我认为从现在开始就要对房地产市厨行整顿,控制贷款过多流入房地产,适当提高首付的比例,同时建立房地产泡沫预警体系,加强宏观调控。”