第三百九十七章 环球地产(1/2)

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第三百九十七章环球地产

……

“你的报告我看了,很不错。不过,我这里有几个问题,希望你能够解答一下。”

“您请说!”

郭守云点头后,“第一,你是如何判断华夏房地产市场会在未来十年内持续增长?要知道你的竞争者普遍认为,目前华夏内地房地产太火爆了,地王频出。一二线城市的房价已经超越了普通白领月薪的一倍,甚至更多。因此,最多三到五年,就会上演‘日本式的房地产泡沫’并最终导致整个行业的低迷!”

“房产价格的变化与国家经济息息相关。而判断一个国家经济好坏的主要标准包括:国民资产总值、固定资产投资、居民可支配收入、居民消费价格指数、外贸总额、股市等主要几个方面。”

“过去十年,华夏在GDP方面增长了4倍,由92年的4931亿到2002年的14705,平均增长率超过12%。固定资产投资总额,由92年的5217亿华夏币,增加到现在的36917亿华夏币,增长了7倍!居民可支配收入,从92年的830华夏币,增加到现在12037华夏币,增加了15倍。居民消费价格指数、外贸总额、股市总额、工业资产投资,城乡收入与支出等等,都有了十倍以上的提升。”

“相比之下,华夏房地产的价格,自从海~南房地产泡沫之后,进入了六年的低迷期。直到98年才重新恢复增长。四年的时间,相对于每年上千万涌入城市的新居民来说,这仍然是一个巨大的卖方市场。现在说崩溃,还太早了。事实上,在我看来,只要华夏经济在不断的发展,这个市场就不会崩溃。而现在华夏经济正是如火如荼的时候,不仅没有任何崩溃的迹象,反而因为世界经济的恢复,发展的更快了。”

郭守云点了点头,看着这个自信的女人,微笑道:“你知道现在西方可是很流行华夏崩溃论,尤其在华夏入市之后。甚至很多国内的经济学家,也认为入市会打击华夏本土的制造业,造成经济崩溃。”

“不。我并不这么认为。加入世贸组织,虽然降低了华夏部分工业品的进口关税,但得到的是参与世贸组织贸易规则的制定,以及更公平的国际贸易环境。这有利于国家出口。至于华夏的工业,绝大部分都是发达国家已经舍弃的低端产业,华夏凭借优势的产业人口,以更低的价格,在更公平的贸易环境下,得到的是更快的发展速度。这一点,韩国、台湾、香港、新加坡过去的经验已经证明了它的正确性。”

“等到积累了足够的资本和技术,以及更高水平的熟练工人后,工业会很自然的向上游攀升。这会改变华夏经济的质量,提升安全性。…从低端产业到中高端,这是一个至少需要20年时间的蜕变过程。华夏经济将进入一个黄金时期!”唐文芳沉声道。

“没想到你对华夏的未来这么有信心?”郭守云沉吟片刻后笑道。

“人为镜可以正衣冠,以史为鉴可知兴亡。从过去华夏五千年的历史来看,只要国内的政局保持稳定,那么无论外部如何变化,我们的经济都会不断向前发展。而现在,正是华夏成立五十多年来最为稳定的时期。所以,我对国家的未来有充足的信心。”

“所以经济稳定,房地产的未来也值得期待?”

“是的!”

郭守云点了点头,“第二,为什么你会建议除了中心城区的公寓和商业地产之外,还应该增购工业仓库?”

“在房地产行业快速发展的时候,中心城区的公寓和商业地产是增值最快的。如果进入低迷期,它们的保值能力也最强。至于工业仓库,经济发展会增加各行各业对存储空间的需求。另外,随着城市的发展,原本是郊外的地方会变成城区。所以如今的一二线城市郊区有非常大的投资价值。但如果单纯囤地,有被城府收回的风险。运营工厂,太繁琐。所以,工业仓库就成了最好的选择。占地大,运营简单,出租还能够逐步收回成本,最关键的是:一旦周围的地价上升,我们得到的就是几倍十几倍的收益。”

“看来你考虑的很长远!”

“因为老板需要一个长远的发展战略!”唐文芳不卑不亢道。

“不错!”郭守云认同的点了点头后,“第三,为什么你觉得目前的房产投资不应该只考虑一二线城市,应该把三四线主要城市也列入进来?”

“因为一个市场快速成长的阶段是有限的。等到一二线的房地产市场成长起来后,资金很自然会向三四线城市下沉。尽管因为政治、经济、工业等很多因素的制约,三四线城市的房产价格和潜力不会像一二线城市那么高。但相应的三四线城市的土地转让价格也相对更低。从收益的角度来看,两者相差并不大。”

“另外,现在国内外的财团都在盯着潜力更大的一二线城市,各种利益集团盘根错节,官方与民间的纠葛深不见底。相比较之下,还是三四线城市的竞争稍微小一些。而且,他们往往缺乏外来投资,对我们这样的企业会比较欢迎,会在政策上提供一定的帮助。”

郭守云点了点头,沉吟片刻后,“看来你对华夏内地房地产很有研究。”

“谢谢您的夸奖。不过我的很多朋友都认为我对于内地房地产业的未来过于乐观了。”

“人云亦云的东西,往往缺乏深入的思考。反而是那些真正的道理,才是少数精英的经验总结。这就是我为什么会约你见面的原因。…恭喜你,唐文芳女士,从今天开始,你就是环球地产的首席执行官了。”

看着伸到自己面前的手,唐文芳眼神剧烈跳动起来,拼命压抑着内心的激动,深深的吸了口气后,才伸出了自己带着轻颤的右手握了过去。

“谢…谢谢。我一定不辜负您的期待!”

“我相信自己的眼光,也相信你的判断。”顿了一下后,“请坐,关于环球地产的投资策略,我还要交代一下你。”

“是,您请说!”

郭守云点头后,“首先我很认同你的判断。不过,虽然我对华夏房地产有兴趣。但对于房地产开发的兴趣并不大,我成立环球地产的主要目的只有一个:买入成熟的公寓和商业地产进行出租,用出租的收入外加抵押贷款再次购买更多的公寓和商业地产。从这个角度出发,环球地产的业务有二:其一,房产中介。其二,房产的维护。短期之内我们只在一二线城市发展。另外,我对环球地产的期望是:它能够成为全华夏,乃至全世界最大的‘包租龙头’。”

“对于环球地产的投资,我基本会维持在每月最低2000万美元的程度,当然也有可能更高。如果你原因担任她的CEO,你的月薪是税后10万华夏币。三年之后,会视你对公司的贡献,奖励你1~2%期权。…我要说的就是这些,如果你觉得没有问题的话,我可以让人起草聘用合同。”

顿了一下,郭守云脸上多了一抹思索。如果单纯的只是买房出租,感觉有些浪费了唐文芳在这个行业的才华。

“我很欣赏你对房地产行业预期和评估。所以,如果你一年内的运营成绩能让我满意的话,我可以把我在华夏的‘房地产开发’投资业务交给你来负责。…你可别小看这部分业务,它的规模跟我对环球地产的投入相比并不逊色。”

“感谢您的信任,我非常荣幸能够担任这个职位!”

唐文芳简单的考虑了一下后,便快速点了点头。

“相信你不会后悔今天的决定。”

招过旁边的工作人员,让汉华的律师起草了一份聘用合同。在唐文芳签字后,她正式成了环球地产的首席执行官。

确定了环球地产的CEO,也了却了郭守云的一桩心事。就在他准备参加晚上港府的慈善晚宴时,已经被忘到脑后的刘软雄打来了电话。

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